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Gepostet by on Okt 1, 2016 in Allgemein, Ärgerliches, Kommunalpolitik, Landau, oberbürgermeister, Wohnraum in Landau, Wohnungsbaugesellschaft | 1 Kommentar

Fehlinterpretiert

Gedanken zum Artikel „Die Milchmädchenrechnung“ in der Tageszeitung „Die Rheinpfalz“, 01.10.2016

 

Man kann sich zwar trefflich darüber streiten, ob die Argumentation von Gertraud Migl und Bertram Marquardt glücklich gewählt ist, in der Sache haben beide Stadträte jedoch Recht.

Herr Böckmann, der in seinem Artikel versucht mit milder Ironie die Argumentation der Beiden zu widerlegen, begeht allerdings den gleichen Fehler wie Migl und Marquardt selbst. Der liegt schlicht in der Annahme, dass die Verantwortlichen der Stadt Landau zu Ihren Aussagen bezüglich der Gründung einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft dauerhaft stehen, die diese im Rahmen des zum Programm geronnenen kollektiven Größenwahnsinns in Form des Projekts „Landau baut Zukunft“ gemacht haben. In der Vergangenheit scheute der Stadtvorstand die Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft in öffentlicher Hand jedenfalls wie den sprichwörtliche „Teufel das Weihwasser“.

OB Hirsch selbst lobte jüngst die Kontinuität in der Landauer Stadtentwicklung, die er als Erfolgsmodell bezeichnete und die bis in die „Vor – Wolf – Ära zurückreiche“. Da darf man durchaus gespannt sein was da kommt, denn gerade der CDU – Mann Wolf, Vorgänger des politischen Ausrutschers Schlimmer (SPD) im Amt des OB, verramschte einst den Großteil städtischer Immobilien zum Schleuder preis. Ist das die Kontinuität von der Hirsch spricht? Vieles spricht dafür.

Böckmann macht es sich zu leicht, wenn er das Hohe Lied der Ertragswertermittlung, die im Bereich der Wohnungswirtschaft durchaus üblich sei, anstimmt. Er übersieht dabei, dass erst vor kurzem ein Programm der Stadt zu Sanierung der noch im städtischen Besitz befindlichen Wohnungen aufgelegt wurde. Ein Teil dieser Maßnahmen ist bereits umgesetzt und dürfte den Verkehrswert der betreffenden Objekte drastisch erhöht haben. Ein integral über alle Wohnungen gemitteltes Wertermittlungsverfahren ist hier gänzlich fehl am Platz. Beim Geldverbrennen für fragwürdige Studien ist man jedenfalls nicht so zimperlich und geht da schon mal in die Vollen.

Sinn macht so eine „Mischkalkulation“ eigentlich nur dann, wenn man den Wert der Objekte künstlich niedrig halten will, um eine spätere Übernahme für mögliche Investoren lukrativer zu gestalten. Die stadtnahen Partner, die „Sparkasse Südliche Weinstraße“ und die „Energie Südwest“ lassen da Spielraum für zahlreiche Möglichkeiten. Es gibt keinerlei Garantie dafür, dass die Stadt nach der Einhaltung einer Schamfrist sich nicht doch des als lästig empfundenen Problems entledigt und ihre Anteile an die stadtnahen Partner einfach durchreicht. Was danach geschieht steht in den Sternen. Sicher ist allerdings, dass die Mieter in den Objekten dann der Willkür des „freien Wohnungsmarkts“ hilflos ausgeliefert sein werden.

Hirsch und seine politischen Freunde, zu denen auch ein Großteil der Stadtratsmitglieder parteiübergreifend zu zählen sind, verfolgen mit ihrem, auf einer läppischen Studie beruhenden, Kamikazeprojekt „Landau baut Zukunft“ eine Zweiklassenpolitik die vor der Diffamierung von Warnern, auch in den eigenen Reihen, nicht zurückschreckt.

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1 Kommentar

  1. Recht hat er, der Verfasser.
    Warum sollte nicht unsere frisch gewählte Stadtspitze sich nicht doch noch irgendwann „eines besseren“ besinnen und nicht doch sämtliche oder einen Großteil der städtischen Wohnungsgesellschafts-Anteile verkaufen , um das Geld nicht „noch sinnvolleren Projekten zufließen zu lassen (was das sein wird, bleibt der Phantasie unserer Stadtspitze überlassen – der waren in der Vergangenheit auch keine Grenzen gesetzt, wie das Wohnungsbauprojekt „Landau XXL“ zeigt.)

    Immerhin wollte der Alt-OB Dr. Wolff schon sämtlichen Wohnungsbesitz der Stadt verkaufen, was zum Teil durch engagierte Kommunalpolitiker im Stadtrat verhindert wurde.

    Einen Riesenschritt dazu hätte man mit der Gründung der Wohnungsbaugesellschaft, an der die Stadt nur zu 50 % beteiligt sein wird, ja schon getan. Es müssen dann nicht mehr die einzelnen städtischen Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt geworfen werden. Man müsste – wofür ein einfacher Stadtrats-Beschluss ausreichen würde´ – nur die restlichen 50 % auch noch an die Privatwirtschaft verhökern. Ironischer Weise würde theoretisch sogar, wenn die Stadt an der Wohnungsbau-Gesellschaft wie geplant nur zu 50 % beteiligt sein wird, der Verkauf eines einzigen Prozentes genügen, um nicht mehr das „Sagen“ in der WB-Gesellschaft zu haben. Irgendeine irrsinnige Begründung würde man sicherlich auch hierfür finden.

    Das Ertragswert-Verfahren ist zur Ermittlung des wahren Werts des städtischen Wohnbesitzes – neben dem bereits oben gesagten – deshalb ungeeignet, weil die die Miete , die von dem typischerweise sozial benachteiligten Mieter seitens der Stadt verlangt wird, eben „künstlich“ niedrig gehalten ist. Von einem „privaten“ oder gar gewerblichen Vermieter würde sogleich eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, auf einmal oder in Etappen jedes Jahr erneut. Bei Renovierungen / Sanierungen, „die den Wohnwert erhöhen“,,z.B. bei einem neuen Bad, könnten nochmals jährlich 11% von deren Kosten drauf geschlagen werden.

    Das Ertragswert-Verfahren ist daher zur Ermittlung des Werts städtischer Wohnungen völlig unpassend. Es spricht nichts gegen eine Ermittlung des Verkehrswerts, auch wenn das Verfahren aufwendiger ist. Ich selbst würde, ohne mit der Wimper zu zucken, eine (auch „abgewohnte“ Wohnung) für 45 000,-, aber sicherlich auch für 75 000 EUR kaufen; letzterer Wert war von der Stadträtin Dr. Migl vorsichtig angenommen worden.

    Der „wahre Wert städtischen Wohnbesitzes dürfte weit über den 11,6 Millionen EUR liegen. Warum man durch Anwendung eines sehr simplen und ungenauen Verfahrens den Wert des Wohnungsbaubestandes möglichst gering halten will, ist umso unverständlicher, wenn man bedenkt, dass die anderen Investoren ein eigenes Wertgutachten vorlegen werden, das selbstverständlich unter dem von der Stadt angenommenen Wert nach unten abweichen wird. Warum begibt man sich dann schon vorab in eine schlechte Verhandlungsposition?

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